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Investimenti immobiliari

Come procedere per un investimento immobiliare in Brasile

Decidere di comprare immobili in Brasile significa recuperare con l'affitto, in pochi anni, tutto il capitale investito.

Il mercato è in continua crescita e non c'è alcun segnale di rallentamento. Tuttavia non è semplice, perché non tutti conoscono bene il mercato brasiliano, le sue leggi e la sua burocrazia. Comprare un immobile in Brasile, i tre passi fondamentali:

Prima cosa da fare

Il primo passo necessario per un investimento immobiliare in Brasile è quello di verificare la "Matricula".

Infatti un immobile regolare è registrato pubblicamente tramite un documento denominato "matricula". La verifica è semplice, è sufficiente recarsi presso l'ufficio del Registro immobiliare (CRI - Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona e richiedere una "matricula" attualizzata dell'immobile per pochi euro.

Su questo certificato denominato "matricula" è possibile trovare l'intera storia dell'immobile e tutte le annotazioni accessorie (pendenze, protesti, cause in corso, etc.).

Il venditore dell'immobile (persone fisica o giuridica) deve essere l'ultimo intestatario in ordine cronologico sulla "matricula".

 matitaLa verifica della "matricula" è importante e va fatta prima della stipula di contratti preliminari o di promessa di vendita e soprattutto prima del pagamento di eventuali acconti o caparre.

E' proprio questo documento -la "matricula" - l'unico documento che certifica la proprietá giuridica dell'immobile e che riporta eventuali problemi in corso sull'immobile.

Seconda cosa da fare, la scrittura pubblica di compravendita

Dopo che abbiamo verificato la "matricula" dell'immobile è necessario rivolgersi ad un Cartório per la scrittura pubblica di compravendita in cui devono intervenire il venditore ed il compratore (o i loro procuratori), dopo aver consegnato la documentazione personale e dell'immobile da acquistare (certificazioni negative).

Lo stesso Cartório provvederà a richiedere la "matricula" aggiornata al CRI e le altre certificazioni dell'immobile necessarie alla scrittura pubblica.

Il costo della scrittura è in relazione al valore dell'immobile, l'imposta fissa detta I.T.B.I. (Imposta Trasferimento Beni Immobili) è del 2% sul valore di mercato dell'immobile fissato dalla "Prefeitura", più le spese del Cartório che possono aggirarsi sullo 0,8-1% del valore dell'immobile.

Può essere previsto il pagamento di una tassa suppletiva (Laudêmio) nel caso di compravendita di immobili molto vicini al mare o in particolari aree soggette a vincolo federale (Património da União).

Essa può essere anche pari ad un 5% del valore dell'immobile, trattasi di un valore spesso considerevole che deve pagare chi vende e non chi compra, a meno che il contratto preliminare non prevede esplicitamente che il compratore si accolli il pagamento di tale imposta magari negoziando un sconto sul valore dell'immobile.

Terza cosa da fare, la registrazione della proprietà

Dopo aver effettuato la scrittura pubblica il compratore deve provvedere alla registrazione della proprietà presso il CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona che è indicato sulla scrittura stessa (Fortaleza, a titolo di esempio, ha sei zone immobiliari, ogni zona ha un ufficio del CRI competente).

 matitaQuesto passo è importante in quanto riguarda l'aggiornamento della "matricula" di cui sopra; in pratica verrà aggiunto alla "matricula" dell'immobile il nome del compratore, ossia del nuovo proprietario.

Sarà necessario recarsi presso il CRI con la scrittura originale e pagare una imposta di registro compresa in genere tra l'1 ed il 2% del valore dell'immobile.

Solo dopo aver aggiornato la "matricula" si è giuridicamente proprietari dell'immobile.

Il CRI restituirà la scrittura originale con annessa la "matricula" aggiornata in cui figurerà il nome del nuovo proprietario.

Questo terzo passo è fondamentale e va fatto in tempi brevi dopo la scrittura in cartório in quanto fino al momento in cui la "matricula" non viene aggiornata l'immobile potrebbe anche essere oggetto di un'altra scrittura di compravendita.

Quarta cosa da fare, la registrazione della proprietà alla SPU (solo in casi particolari)

Solo nel caso di immobili in area del "Patrimônio da União" (aree soggette a proprietá federale, in genere aree prossime a spiagge, dune, aree o immobili prossimi al mare, isole, laghi, fiumi, aree forestali, aree di interesse ambientale, storico, culturale, ecc., se volessimo fare una similitudine potremmo paragonarle alle aree del "Demanio" in Italia) è necessario un quarto passo vale a dire notificare e registrare la proprietà immobiliare anche presso la SPU (Segretaria do Património da União) che è l'ente superiore federale che sovraintende a tali aree con sede presso la Receita Federal.

Vi sono 60 giorni di tempo per fare tale pratica, successiva al registro al CRI, superato tale termine vi possono essere delle multe e possono sorgere seri problemi in caso di successiva vendita dell'immobile; infatti in tali casi la scrittura pubblica di cui al secondo passo è fattibile solo con il permesso della SPU e se la situazione dell'immobile non è regolare presso la SPU la vendita è bloccata fino alla regolarizzazione.

 matitaSi deve quindi riporre particolare attenzione quando si acquista un immobile in area del "Patrimônio da União".